Kurz erklärt:
Die GRZ – Grundflächenzahl – gibt an, wie viel m² deines Grundstücks über- bzw. unterbaut werden dürfen. Die Rechnung ist eigentlich simpel:
zulässige Grundfläche = maßgebliche Baugrundstücksfläche × GRZ.
Wichtig ist jedoch zu definieren, was genau zur maßgeblichen Baugrundstücksfläche gehört. Denn Festsetzungen im Bebauungsplan – etwa Flächen für Anpflanzungen, Lärmschutzstreifen oder öffentliche Wege – mindern die Berechnungsfläche häufig. Außerdem gibt es Zuschläge („GRZ II“ genannt), insbesondere für die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit Zufahrten, Nebenanlagen und unterirdischen Anlagen (bspw. Tiefgarage). Hier darf die GRZ um bis zu 50 % erhöht werden, wenn nichts anderes geregelt ist. Der Gesamtwert der max. zulässigen Versiegelung bleibt jedoch unter 0,8. Auch hier sind Ausnahmen in den textlichen Festsetzungen geregelt.
So liest du die GRZ im Bebauungsplan – in drei Schritten
Zuerst suchst du auf der Planzeichnung oder in den textlichen Festsetzungen nach der GRZ für dein Grundstück (z. B. WA 0,4 – MI 0,6 – GE 0,8).
Danach ermittelst du die Baugrundstücksfläche. Wenn du dazu bereits ein vermessenes Grundstück hast, ist das hilfreich. Nach Definition maßgeblich ist von dem Grundstück die Fläche hinter der Straßenbegrenzungslinie abzüglich der Festsetzungen, die nicht zur GRZ-Fläche zählen. Typisch für Letzteres sind u. a. Grünstreifen, Lärmschutzwallanlagen, öffentliche Grünflächen oder Verkehrsflächen. Bei neueren Bebauungsplänen erkennst du dies an der unterschiedlichen Farbgebung.
Schließlich rechnest du die GRZ I (maßgeblich für das Hauptgebäude) und die GRZ II (maßgeblich u. a. für Stellplätzen, Zufahrten, Nebenanlagen, Terrassen). So bekommst du deine zulässige Gesamtsumme.
Vier Praxisbeispiele anhand von Planzeichnungen:
Beispiel 1: Grundstück im allgemeinen Wohngebiet
Im diesem allgemeinen Wohngebiet sind die Bauflächen entsprechend der Planzeichenverordnung rosa-rot gehalten. Die GRZ ist mit 0,4 vorgegeben. Zusätzlich befinden sich im Gebiet die Zufahrtstraße (gelb) und Grünstreifen (grün). Zur maßgeblichen Berechnungsfläche der GRZ I gehören alle rosa-rot unterlegten Flächen.
Nehmen wir an, diese Fläche hat eine Größe von 1.900 m², dann läge die GRZ I bei:
1.900 m² × 0,4 = 760 m²
Eine geplante Tiefgarage sowie deren Zufahrt zählen mit Nebenanlagen und Terrassen zur GRZ II – sie dürfen die 760 m² um max. 50 % erhöhen (380 m²). Also bis zu einer Grundflächenzahl von 0,6. Insgesamt darf das Grundstück somit bis 1.140 m² versiegelt werden.
Vorentwurf eines Bebauungsplanes (nicht rechtskräftig)
Beispiel 2: Grundstück im allgemeinen Wohngebiet mit angrenzendem Gewerbegebiet
In diesem Plangebiet gibt es sowohl ein allgemeines Wohngebiet als auch ein eingeschränktes Gewerbegebiet mit dazwischen festgesetztem Lärmschutzwall. Das WA hat eine GRZ von 0,4 und das GEe eine GRZ von 0,5 wobei der trennende Lärmschutzwall als eigene Festsetzung außerhalb des WA-Bereiches und außerhalb des GEe-Bereiches liegt.
Nehmen wir an, der Lärmschutzwall liegt bei einer späteren Vermessung auf dem Grundstück, welches für den Wohnbau genutzt werden soll. Bei einer gesamten Grundstücksfläche von 1.400 m² (inkl. Wall) ergibt sich abzüglich der Fläche für den Lärmschutzwall von bspw. 400 m² eine Baufläche von 1000 m² zur Berechnung der GRZ I.
Für die Errichtung von Stellplätzen, Zufahrten, Terrassen und Nebenanlagen darf die GRZ I um 50% überschritten werden. Auf diese Weise ergibt sich eine gesamte Versiegelung von:
400 m² + 50% = 600 m²
Es gilt also eine GRZ I von 400 m² und zusätzlich dürfen 200 m² mit weiteren baulichen Anlagen im Sinne der GRZ II versiegelt werden.
Vorentwurf eines Bebauungsplanes (nicht rechtskräftig)
Beispiel 3: Grundstück im allgemeinen Wohngebiet mit zwei Teilgebieten
In diesem Beispiel sind alle Flächen als Bauflächen definiert worden. Das gesamte Gebiet hat eine rosa-rote Farbgebung. Allerdings ist das Plangebiet in zwei Teilflächen gegliedert. Dies erkennt man an der trennenden so genannten Knödellinie (Linie mit schwarzen dicken Punkten). Für das allgemeine Wohngebiet (WA1) gilt eine GRZ von 0,4, für das allgemeine Wohngebiet (WA2) eine GRZ von 0,3.
Im Idealfall ist die Knödellinie auch die spätere Grundstücksgrenze. Dies setzen wir für unser Beispiel einmal voraus. Für die Rechnung nehmen wird an, dass wir über ein Grundstück von 1.300 m² im WA2 verfügen. Ohne Abzüge von nicht anrechenbaren Flächen kommen wir auf eine mögliche Versiegelung von 390 m² als GRZ I. Auch hier darf die GRZ überschritten werden, allerdings nur um 30%. Die Versiegelungsmöglichkeit erhöht sich also auf max. 507 m² (GRZ I + GRZ II).
Entwurf eines Bebauungsplanes (nicht rechtskräftig)
Beispiel 4: Grundstück im Mischgebiet
Auch in einem gemischt genutzten Quartier (MI) darf gewohnt werden. In diesem Fall verfügen wir über ein Grundstück mit einer GRZ von 0,5. Die Festsetzung findet du nicht direkt im Plan, sondern zugeordnet in den Festsetzungen oder außerhalb der Zeichnung. Das Grundstück beginnt hinter der öffentlichen Verkehrsfläche (gelb) und beinhaltet zusätzlich private Grünflächen und Kompensationsflächen, die von der Grundstücksfläche abzuziehen sind, um die maßgebliche Baufläche zu erhalten.
Angenommen das Grundstück im MI 2 ist 2.100 m² groß, wovon 160 m² als Grünfläche und 100 m² als Kompensationsfläche belegt sind. Die maßgebliche Baufläche beträgt demnach 1.840 m². Die GRZ I liegt also bei:
1.840 m² × 0,5 = 920 m²
Dazu kommen Versiegelungsmöglichkeiten für Stellplätze, Zufahrt, Nebenanlagen, etc. die textlich festgesetzt sind.
Vorentwurf eines Bebauungsplanes (nicht rechtskräftig)
Exkurs: GRZ im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)
Gibt es keinen Bebauungsplan für das Grundstück und es gilt zusätzlich der § 34 BauGB, dann muss sich dein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen – nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche. Du findest dazu hier einen eigenen Blogartikel.
Praktisch bedeutet das, dass du den Gebietstyp (WA, MI, o. a.) aus der Umgebung ableiten musst und die Orientierungswerte der BauNVO als Maßgabe für die GRZ nutzt. Gleichzeitig belegst du das Einfügen mit realen Grundflächen und Dichten der Nachbarbebauung. Zuschläge für die GRZ II, wie Stellplätze, Zufahrt, etc. orientieren sich inhaltlich an der oben beschriebenen GRZ-Logik. Generell entscheidet hier die Bauaufsicht im Einzelfall.
Häufige Fehler
Viele verwechseln Baufenster bzw. Baugrenze und GRZ. Das blau gestrichelte Baufenster (Baugrenze) zeigt, wo das Hauptgebäude errichtet werden darf, während die GRZ begrenzt wieviel versiegelt werden darf. Außerdem werden Grünstreifen oder andere Flächen manchmal versehentlich mit zur Baufläche gerechnet, obwohl der Plan sie von der Baufläche ausnimmt.
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FAQ zum Beitrag
Wie viel von meinem Grundstück darf ich insgesamt versiegeln?
Maximal die im Plan festgesetzte GRZ I für Hauptgebäude. Sofern der Plan nichts Strengeres vorschreibt, gilt eine zusätzliche Versiegelung von + 50 % für die GRZ II (gedeckelt auf max. 0,8).
Fällt meine Einfahrt in die GRZ-Berechnung?
Ja. Zufahrten zu Stellplätzen oder Garagen werden in der GRZ II berechnet. Die GRZ I bleibt dem Hauptgebäude (bspw. Einfamilienhaus) vorbehalten.
Muss ich bestimmte Flächen von meinem Grundstück abziehen?
Wenn der Plan Flächen auf dem Grundstück für eine andere Zweckbestimmung vorsieht (bspw. Grünflächen), dann musst du diese von der Grundstücksfläche abziehen, um die Berechnungsfläche für die GRZ zu bekommen. Am besten lässt sich das an der Farbgestaltung erkennen. Sind Flächen anderer Zweckbestimmung farblich wie die Baufläche hinterlegt, müssen sie in der Regel nicht abgezogen werden.
Wie funktioniert die GRZ-Berechnung ohne B-Plan und konkrete Vorgabe?
Du leitest die max. mögliche Versiegelung aus der Umgebung ab und beachtest die Obergrenzen der BauNVO. Die Baugenehmigungsbehörde prüft den Einzelfall.
Inhaltsübersicht
Guide
„Wer entscheidet was?“ – Beteiligung und Abwägung in der Bauleitplanung verständlich erklärt!
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