Kurz erklärt:
Mit dem Bebauungsplan Weeze Nr. 44b wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, um die innerörtliche Fläche einer ehemaligen Gärtnerei in dringend benötigten Wohnraum zu entwickeln. Ziel war eine Innenentwicklung und Nachverdichtung, die sich städtebaulich in die bestehende Siedlung einfügt, dabei aber zugleich qualitätsvolle Freiräume sichert. Für den Planbereich sind ca. 107 Wohnungen vorgesehen.
Projektsteckbrief
Leistung: Das Planungsbüro geoPlan Bunten erstellte die Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften sowie die Begründung inklusive Abwägung – damit der Rat der Gemeinde zügig und umfassend informiert entscheiden konnte.
Plangebiet: Der Geltungsbereich umfasst ein Gebiet von rund 1,6 ha zwischen der Gocher Straße und dem Grafscherweg. Wesentliche Basis für das Projekt war der städtebauliche Entwurf, der vom Büro JKL PartG mbH Landschaftsarchitektur und Stadtplanung erstellt wurde. Das Projekt wurde in Zusammenarbeit mit der Landschaftsarchitektur weiterentwickelt und in Baurecht gefasst.
Ausgangslage: Die Gemeinde wollte ein innerstädtisch gelegenes, ehemaliges Betriebsgelände einer Gärtnerei neu entwickeln, um auf diese Weise wertvolle Flächen für Wohnbebauung zugänglich zu machen.
Planung und rechtlicher Rahmen
Die Planung wurde als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB durchgeführt. Damit war u. a. keine Umweltprüfung mit Umweltbericht erforderlich. Gleichzeitig blieben zentrale Fachbelange – insbesondere Artenschutz, Schallschutz und Wasserwirtschaft – Bestandteil der Abwägung und der planungsrechtlichen Festsetzungen.
Inhalt des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan setzt im Kern Allgemeine Wohngebiete (WA) fest und definiert Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie qualitative Anforderungen an Gebäude und Freiräume.
Wesentliche Bausteine sind die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten mit klarer Steuerung der baulichen Entwicklung durch die Definition von Baugrenzen. Ergänzend hierzu werden Gebäudehöhen bestimmt, um eine verträgliche Einfügung in das Umfeld zu ermöglichen. Ein zentrales Qualitätsziel aus dem städtebaulichen Entwurf sind gemeinschaftlich nutzbare Freiräume (Grafscher Höfe) mit Aufenthaltsqualität, die den Quartiersgedanken unterstützen und den künftigen Bewohnern Lebensqualität bieten.
Das Niederschlagswasser soll grundsätzlich vor Ort über die Anlage von Mulden, Rigolen oder anderen Speicherelementen versickert werden. Dadurch wird Entwässerung klimaangepasst gedacht und Versiegelung begrenzt. Pflanzgebote, Baumpflanzungen sowie Vorgaben zur Dachbegrünung von Flachdächern stärken das Mikroklima, die Möglichkeiten zur Verdunstung und die Biodiversität.
Um vor Lärm von außen zu schützen, werden bauliche Vorkehrungen festgesetzt. Hierzu gehören Anforderungen an die zu verwendenden Außenbauteile und für die Nachtruhe schalldämpfende Lüftungslösungen für Schlafräume. Ergänzende baugestalterische Regeln bzw. Bauvorschriften zur Dachgestaltung / Dachbegrünung, zum Umgang mit Freiflächen und Einfriedungen sichern ein ruhiges, dauerhaft gepflegtes Erscheinungsbild.
Mehrwert für die Gemeinde
Dieses Projekt zeigt, wie Bauleitplanung gezielt Innenentwicklung ermöglicht: Eine bisher gewerblich geprägte Fläche wird städtebaulich neu geordnet, Wohnraum wird geschaffen und gleichzeitig werden Anforderungen an Klimaanpassung, Freiraumqualität, Wasserwirtschaft und Immissionsschutz verbindlich abgesichert.
Genau diese Kombination macht Bebauungspläne zu einem strategischen Werkzeug für eine zukunftsfähige Gemeindeentwicklung.
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FAQ zum Bebauungsplan
Was wurde mit dem Bebauungsplan Weeze Nr. 44b erreicht?
Der Bebauungsplan schafft verbindliches Baurecht für ein neues Wohnquartier im Sinne der Innenentwicklung und regelt zugleich Qualitätsthemen wie Regenwasserbewirtschaftung, Begrünung und Schallschutz.
Warum wurde ein Bebauungsplan aufgestellt – es gab doch schon den Status Innenbereich (§ 34 BauGB)?
Weil für die Fläche eine geordnete städtebauliche Entwicklung mit klaren Regeln zu Dichte, Freiraum, Erschließung, Immissionsschutz und Gestaltung erforderlich war. Dies ist durch die Anwendung des § 34 BauGB nicht zwangsläufig gegeben und unterliegt insbesondere nicht der Öffentlichkeitsbeteiligung als wesentlichem Merkmal der Demokratie.
Wie lange hat das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes gedauert?
Die reine Bearbeitungszeit der Planunterlagen hat ca. 9 Monate in Anspruch genommen.
Welche Rolle spielt der städtebauliche Entwurf des Landschaftsarchitekturbüros JKL PartG mbH?
Der städtebauliche Entwurf bildet das räumliche Leitbild bzw. die Basis für den Bebauungsplan. Hier wurden die wesentlichen Inhalte zur Stellung der Gebäude, zur Höhenentwicklung, zur Gestaltung der Grafscher Höfe und zur Freiraumstruktur inkl. Erschließung des Quartiers entwickelt. Der städtebauliche Entwurf ist die Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan, der die Gestaltideen rechtlich abgesichert.
Wie werden Starkregen und Regenwasser berücksichtigt?
Durch Festsetzungen zur Versickerung auf den Grundstücken (Mulden / Rigolen / Speicherlösungen) und durch Begrenzung von Versiegelung sowie ergänzende Begrünung.