Kurz erklärt:
Im Ortsteil Erlte besteht eine kleine Wohnsiedlung im Außenbereich. Die Gemeinde ließ prüfen, ob mit einer Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB zusätzliche Wohnbauvorhaben rechtssicher ermöglicht werden können oder ob alternativ eine Bauleitplanung erforderlich wäre.
Ergebnis: Eine Satzung nur für den bereits bebauten Bereich erscheint rechtlich tragfähig. Die Einbeziehung unbebauter Ackerflächen in die Satzung wird nicht empfohlen. Für weitergehende Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit FNP-Änderung zu erwägen.
Projektsteckbrief
Leistung: Machbarkeitsstudie zur Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB) inklusive städtebaulicher Bewertung, Planungsrecht-Check und Empfehlung
Plangebiet: ca. 2,09 ha, beidseitig der Gemeindestraße Erlte, westlich des Gewerbegebiets am Visbeker Damm
Ausgangslage: Siedlungsansatz mit reiner Wohnnutzung; FNP-Darstellung als Flächen für die Landwirtschaft; Umgebung geprägt durch Landwirtschaft & Gewerbe
Planungsrechtlicher Rahmen – kompakt
Raumordnung: Visbek wird als Grundzentrum eingestuft. Der Untersuchungsbereich liegt u. a. in einem Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft und die Erholung (RROP LK Vechta). Beides betont die Außenbereichslage.
Flächennutzungsplan: Es werden Flächen für Landwirtschaft dargestellt, überlagert durch ein Eignungsgebiet für Biogasanlagen. Angrenzend werden gewerbliche Bauflächen ausgewiesen.
umgebende Bebauungspläne: Es gibt in der Umgebung Bebauungspläne, die mehrheitlich die Festsetzung von Gewerbe- und Industriegebieten steuern.
Kernergebnis der Machbarkeitsstudie
Der betrachtete Bereich bildet einen bebauten Bereich im Außenbereich mit Wohnnutzung von „einigem Gewicht“ – damit ist der Satzungsansatz dem Grunde nach möglich.
Die Einbeziehung unbebauter Ackerflächen in den Geltungsbereich wird nicht empfohlen
- Risiko der Nichtigkeit der Satzung,
- Rechtsprechung kritisch zur „Erweiterung in den Außenbereich hinein“
Empfehlung: Eine Außenbereichssatzung sollte sich auf die bestehenden bebauten Grundstücke begrenzen (Baulückenschluss).
Für zusätzliche Neubauflächen ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit FNP-Änderung denkbar.
Diese Studie nimmt bei der Einschätzung Bezug auf einschlägige Rechtsprechung für Planungen im Außenbereich.
Mehrwert für die Gemeinde
Rechtssicherheit: Klare Empfehlung, wie Wohnwünsche im Außenbereich steuerbar sind.
Verträglichkeit: Vermeidung zusätzlicher Konflikte in der Gemengelage mit örtlich vorhandener Landwirtschaft & gewerblichen Betrieben (Lärm, Geruch, Staub).
Strategie: Transparente Grundlage für die politische Abwägung zwischen Satzung und Bauleitplanung – inkl. Blick auf Kompensation / Wasserwirtschaft / Immissionen im nächsten Schritt.
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FAQ zur Studie
Was ist eine Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB?
Ein kommunales Instrument, mit dem bestehende bebaute Bereiche im Außenbereich planungsrechtlich für Wohnvorhaben geöffnet werden können – ohne Bauleitplan. Voraussetzungen dafür sind u. a.:
- nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägte Umgebung und
- Wohnnutzung von einigem Gewicht
Das Gegenstück zum § 35 BauGB ist übrigens der Innenbereich, für den § 34 BauGB gilt.
Darf die Satzung auch unbebaute Ackerflächen umfassen?
Nein. Die Satzung darf sich nur auf den bebauten Bereich erstrecken. Eine Erweiterung in unbebaute Außenbereichsflächen gilt als rechtlich problematisch.
Was wurde für „Siedlung am Rennplatz“ empfohlen?
Die Aufstellung einer Außenbereichssatzung nur für die bereits bebauten Grundstücke (Baulückenschluss). Für zusätzliche Neubauflächen ist die Möglichkeit zur Neuaufstellung eines Bebauungsplan mit FNP-Änderung in Betracht zu ziehen.
Warum nicht gleich ein Bebauungsplan?
Ein B-Plan kann neue Bauflächen schaffen, ist jedoch aufwendiger in der Umsetzung (Umweltprüfung, Beteiligungen). Die Satzung ist schlanker, eignet sich aber nicht dazu, Siedlungen in den Außenbereich hinein zu erweitern. Auch ein Bebauungsplan im Außenbereich ist nicht zwangsläufig erfolgversprechend. Grundsätzlich ist der Außenbereich von Bebauung freizuhalten und privilegierten Vorhaben vorbehalten.
Was sind die nächsten Schritte für die Gemeinde?
Es ist eine politische Entscheidung. Es kann eine Satzung für den bebauten Bereich angestrebt werden oder die Neuaufstellung einer Bauleitplanung, um zusätzliche Neubauflächen zu prüfen. Die politischen Gremien können sich auch dazu entscheiden, am Standort keiner weiteren Planung nachzugehen. Dies obliegt der Planungshoheit der Kommune.