Kurze Antwort vorweg
Der Innenbereich (§ 34 BauGB) ermöglicht das Bauen ohne Bebauungsplan, wenn sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dazu zählen Art und Maß der Nutzung, die Bauweise, Dachformen sowie Abstandsflächen. Sobald eine Abweichung vorliegt oder ein neuer Siedlungsbereich entsteht, braucht es einen Bebauungsplan.
Innenbereich vs. Außenbereich – wie unterscheide ich das?
- Innenbereich (§ 34 BauGB): Grundstücke, die in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil liegen. Es gibt kein gültiges Bebauungsplanrecht, aber eine umgebungsprägende Bebauung, an der sich neue Vorhaben orientieren müssen.
- Außenbereich (§ 35 BauGB): Flächen außerhalb der zusammenhängenden Bebauung, die grundsätzlich von Bebauung freizuhalten sind (Ausnahmen für Landwirtschaft, Forstwirtschaft etc.).
- Grenzfälle: Siedlungsränder, Hinterlandgrundstücke oder Baulücken können schwierig zu beurteilen sein. Hier hilft oft eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde oder Baugenehmigungsbehörde.
Einfügen nach § 34 BauGB – was zählt?
Damit ein Vorhaben zulässig ist, muss es sich „einfügen“:
Art der Nutzung: Passt mein Vorhaben zum Umfeld (Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung)?
Maß der Nutzung: Höhe, Geschosszahl, Grundflächenzahl (GFZ) und Bebauungsdichte.
Bauweise und Dachform: Offene / geschlossene Bauweise, Satteldach, Walmdach etc.
Baugrenzen und Bauflucht: Orientierung an der Straßenfront oder vorhandener Bebauung.
Erschließung: Zuwegung, Wasser- / Abwasseranschluss und Strom müssen gesichert sein.
Die Gemeinde oder Baugenehmigungsbehörde prüft, ob diese Kriterien erfüllt sind. Bei Abweichungen kann eine Ablehnung oder eine Befreiung mit Auflagen gegeben werden.
Was sind typische Fälle oder Stolpersteine?
Bebauung einer Baulücke: Oft zulässig, solange das neue Haus nicht wesentlich höher oder größer wird als die Nachbargebäude.
Hinterlandbebauung / zweite Reihe: Häufig problematisch wegen fehlender Erschließung oder untypischer Lage.
Gewerbliche Nutzung im Wohnbereich: Eher möglich, wenn sich die Nutzung unterordnen lässt (z. B. stilles, nicht störendes Gewerbe oder Dienstleistungsbetrieb).
Erweiterungen und Aufstockungen: Dachausbauten und Anbauten müssen sich in das Maß der vorhandenen Bebauung einfügen.
Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?
Bei Unklarheiten lohnt sich eine Bauvoranfrage. Sie ist ein formloser Antrag an die Gemeinde bzw. Baugenehmigungsbehörde und klärt vorab, ob ein Vorhaben im Innenbereich zulässig ist. Das spart Zeit und Planungsaufwand. Zuständig ist die jeweilige Bauordnungsbehörde.
Das Planungsbüro geoPlan Bunten unterstützt gerne bei der Ersteinschätzung, ob eine Bebauung am gewünschten Standort realisierbar ist. Du möchtest bei der Erstellung einer Bauvoranfrage gerne mit einer Architektin zusammenarbeiten? Über das Team.Freie.Planerin finden wir die passende Architektin für dich.
Checkliste: Liegt mein Grundstück im Innenbereich (§ 34)?
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Liegt das Grundstück innerhalb einer zusammenhängenden Ortslage?
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Gibt es keinen gültigen Bebauungsplan für das Gebiet?
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Passt die Nutzung zum Umfeld (z. B. Wohnen)?
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Fügen sich Bauhöhe, Geschosszahl und Dachform in die Nachbarschaft ein?
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Ist die Erschließung gesichert (Zufahrt, Ver- und Entsorgung)?
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Werden Abstandsflächen und Nachbarrechte eingehalten?
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Wurde eine Bauvoranfrage gestellt (optional, bei Unsicherheiten)?
Wenn du mehrere dieser Punkte mit Ja beantworten kannst, stehen die Chancen gut, ohne Bebauungsplan zu bauen. Bei Zweifeln empfehle ich eine städtebauliche Beratung. Hierzu steht das Planungsbüro geoPlan Bunten gerne zur Verfügung.
Fazit
Der Innenbereich eröffnet Spielräume für eine nachbarschaftsverträgliche Nachverdichtung. Wer sein Grundstück bebauen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob § 34 BauGB greift – denn ein Bebauungsplan ist nicht immer nötig. Wichtig ist, dass sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt und die rechtlichen Vorgaben beachtet werden. Bei komplexeren Fällen oder größeren Abweichungen kann die Gemeinde einen Bebauungsplan verlangen.
Hast du Fragen zu deinem Grundstück? Gern prüfe ich die städtebauliche Machbarkeit und begleite dich im Verfahren.
FAQ zum Beitrag
Wie erkenne ich, ob mein Grundstück im Innenbereich liegt?
Das Grundstück liegt im Innenbereich, wenn es von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist. Lücken innerhalb der Ortslage gelten meist als Innenbereich. Bei Zweifeln hilft eine Bauvoranfrage oder ein Blick in den Flächennutzungsplan.
Darf ich höher bauen als meine Nachbarn?
Grundsätzlich eher nicht – das Maß der Bebauung muss sich einfügen. Höhere Gebäude benötigen eine Befreiung oder einen Bebauungsplan.
Wie lange dauert die Genehmigung im Innenbereich?
Eine Bauvoranfrage kann meist schneller bearbeitet werden als ein Bebauungsplanverfahren. Mit ca. 2–4 Monaten Bearbeitungszeit solltest du dennoch rechnen. Der Zeitraum ist abhängig vom Aufwand, ggf. erforderlichen politischen Entscheidungsprozessen, etc.
Hilft mir eine Bauvoranfrage bei der Beurteilung?
Ja. Eine Bauvoranfrage klärt verbindlich, ob das geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist und vermeidet kostspielige Planungen.
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