Kurz erklärt:
(Stand November 2025)
Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ hat der Bund befristete Erleichterungen für den Wohnungsbau geschaffen. Kommunen / Bauaufsichtsbehörden können im Einzelfall – unter Wahrung öffentlicher Belange und bei gesicherter Erschließung – auch ohne Bebauungsplan zu einer Genehmigung kommen. Zentral ist der neue § 246e BauGB sowie Anpassungen u. a. zu § 34 BauGB. Ziel ist die Nachverdichtung (Aufstockungen, Lückenschlüsse, Umnutzungen) insbesondere im beplanten und unbeplanten Innenbereich. Die Regelung ist derzeit befristet (nach aktueller Gesetzeslage bis 31.12.2030) und wird kommunal unterschiedlich gehandhabt.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Anwendung der neuen Regelungen hängt vom konkreten Vorhaben und der Praxis der zuständigen Gemeinde / Bauaufsichtsbehörde ab. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erarbeitet. Bitte aktuelle Gesetzes- und Verwaltungshinweise beachten.
Was ist der „Bau-Turbo“ – und für wen ist er gedacht?
Der Bau-Turbo ist ein Gesetzespaket zur Beschleunigung des Wohnungsbaus. Kern: Die Gemeinde kann zugunsten des Wohnens in engen Grenzen vom Bauplanungsrecht abweichen und eine Baugenehmigung ohne Bebauungsplan ermöglichen – sofern öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Das zielt insbesondere auf Nachverdichtung in bestehenden Siedlungsstrukturen. Eine gesicherte Genehmigung lässt sich daraus nicht ableiten. Es bleibt eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der kommunalen Zuständigkeiten (ggf. mit politischer Beschlusslage / Delegation).
Wo kommt das Instrument in Betracht?
Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB): Die Erleichterungen können grundsätzlich auch dort helfen, wo das Vorhaben sich bislang nur schwer „einfügte“ – etwa bei Aufstockungen oder Lückenschlüssen. Voraussetzung ist stets eine kommunale Zustimmung und die Wahrung öffentlicher Belange.
Im beplanten Innenbereich (mit vorhandenem Bebauungsplan): Unter bestimmten Voraussetzungen können Abweichungen zugelassen werden, wenn der Wohnungsbauzweck überwiegt und die maßgeblichen Belange gewahrt bleiben.
Im Außenbereich (§ 35 BauGB): Hier ist eine Anwendung eng begrenzt. In Betracht kommen ortsnahe Konstellationen, sofern die Entwicklung mit öffentlichen Belangen vereinbar sind. Der Landschaftsschutz bleibt wesentlich.
Was bleibt – und was kann entfallen?
Unverändert zu prüfen bleiben die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung (Bauordnungsrecht), das Nachbarrecht, der Immissionsschutz, die gesicherte Erschließung (Zufahrt, Wasser/Abwasser, Brandschutz) u. a.
Entfallen kann in geeigneten Konstellationen das förmliche Bebauungsplanverfahren (inkl. TÖB-/Öffentlichkeitsbeteiligung). Inhalte wie Lärm, Natur / Artenschutz, Wasser, Verkehr verschwinden in der Betrachtung nicht – sie verlagern sich stärker in die Bauantragsprüfung und müssen dort begründet und abgewogen werden.
Was bedeutet das für Bauanträge in der Praxis?
Ohne Bebauungsplan fehlen der Verwaltung oft vorbereitete Fachprüfungen mit Abwägung. Damit die Bauaufsichtsbehörde entscheiden kann, sollte der Antrag durch Tatsachen belegt sein:
- Abweichungsbegründung (warum ist die Entwicklung städtebaulich verträglich),
- Erschließungsnachweise,
- Betrachtung der Belange von Lärmschutz, Naturschutz, Oberflächenentwässerung u. a. in der erforderlichen Tiefe.
Wie das Planungsbüro geoPlan Bunten Architekturbüros und Kommunen bei der Beurteilung der Bauanträge unterstützt?
Ich erstelle für Ihr Büro oder für die Kommune eine Unterlage, die die Einzelfallprüfung erleichtert:
- Machbarkeitscheck mit Prüfung der Belange,
- städtebauliche Einordnung / Abweichungsbegründung,
- Koordination erforderlicher Fachgutachten (Lärm, Natur / Artenschutz, Wasser, Verkehr) und Verdichtung in klare Entscheidungsvorlagen,
Kurz: Der „Fallschirm Bebauungsplan“ wird durch belastbare Antragsunterlagen ersetzt. Ich arbeite digital deutschlandweit, vor Ort in Niedersachsen & NRW.
FAQ zum Beitrag
Kann ich jetzt überall ohne Bebauungsplan bauen?
Nein. Der Bau-Turbo ist befristet und voraussetzungsgebunden. Er kann helfen, wenn öffentliche Belange gewahrt sind, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde den Weg mitträgt.
Gilt das auch im Außenbereich?
Nur in engen Grenzen. Der Schutz der freien Landschaft bleibt maßgeblich. Es entscheidet der Einzelfall.
Wer entscheidet über die Anwendung?
Im Rahmen ihrer Zuständigkeiten die Gemeinde / die Bauaufsichtsbehörde – häufig mit politischer Beschlusslage oder Delegation; die Prüfung erfolgt im Einzelfall.
Brauche ich trotzdem Gutachten?
Je nach Lage oft ja. Lärm, Natur / Artenschutz, Wasser, Verkehr u. a. müssen plausibel belegt sein – mit dem Bau-Turbo im Bauantrag statt im Bebauungsplan.
Wie lange gilt das?
Die Sonderregeln sind derzeit befristet bis 31.12.2030 (Bitte Stand beachten und aktuelle Hinweise prüfen).
Quellenangaben:
Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2025 Nr. 257, 29.10.2025) – Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (inkl. Einfügung § 246e BauGB); amtliche Verkündung und Regelungstext.
§ 246e BauGB – Einzelnorm (konsolidierte Fassung) – Wortlaut „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“.
Bundestag – Beschlussmeldung (Textarchiv): Einführung des § 246e BauGB zur flexibleren Zulassung von Wohnungsbau (Bau-Turbo).
Bundestag – Drucksachen (Gesetzentwurf/Begründung): Hintergründe, Ziele, Befristung (bis 31.12.2030), Einordnung als „Experimentierklausel“.
BMWSB – Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss (Juni 2025): Kernpunkte, Funktionsweise, Befristung, Abweichungsmöglichkeiten.
BMWSB – „Bau-Turbo trifft Praxis“ (Oktober 2025): Start Umsetzungslabor, Zielsetzung der Anwendung in der Praxis.
Bundesregierung – Überblick „Wohnungsbau-Turbo“: Einordnung und Ziel Nachverdichtung.
Inhaltsübersicht
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